Cómo afectará el Coronavirus (COVID-19) al sector inmobiliario en México

by Venta Renta En on 4 marzo 2020

Calculamos el impacto potencial que tiene la situación actual en los mercados inmobiliarios asiáticos y pensamos que será muy parecido en los mercados inmobiliarios en México. 

Con el nuevo brote de coronavirus que está repercutiendo en los mercados de Asia. El número de personas infectadas y el número de muertos que ya excedió el de brote pasado llamado SARS, una cepa diferente a la del COVID 19, a principios de la década del 2000. En esta nota, compartimos nuestros puntos de vista sobre el impacto potencial que tiene la situación actual en los mercados inmobiliarios de Asia a corto y mediano plazo, comparando con el mercados inmobiliario de México.

Visión general

Se pronosticó disminución en las transacciones de inversión en toda la región, con la caída más notable en China y Hong Kong. Sin embargo, esto podría abrir posibilidades; Es posible que veamos algunas oportunidades angustiadas o con grandes descuentos en China y Hong Kong. Creemos que China participará en el gasto fiscal a gran escala y la relajación monetaria para reactivar su economía. Esto podría respaldar la fijación de precios inmobiliarios a medio plazo.

Por sectores de la región, vemos el impacto como:

Logística: 

• Relativamente más resistente: compatible con el comercio electrónico B2C
• Impacto total de la cadena de suministro interrumpida debido a las actividades de fabricación detenidas y la fuerte reducción del tráfico por carretera, ferrocarril y aéreo.
• La tecnología como la automatización e Internet de las cosas podría ser más ampliamente adoptada.

Oficina:

• Demanda más débil de los ocupantes debido a la debilidad de las ganancias corporativas
• Decisiones inmobiliarias retrasadas debido a la incertidumbre
• China y Hong Kong podrían ser los más afectados
• Los arreglos de trabajo flexibles (por ejemplo, Trabajar desde casa) pueden acelerar la transformación del espacio de oficina

Residencial:

• Los hogares retrasan las decisiones inmobiliarias en China, Hong Kong y Singapur
• Es probable que el sector de ventas titulado por estratos y el sector de alta gama para el arrendamiento se vean afectados
• Menos afectado en Australia y Japón

Al por menor:

• Es probable que China, Hong Kong y Singapur reduzcan drásticamente las ventas minoristas y de ventas de alimentos y bebidas (F&B)
• En Hong Kong, las vacantes de tiendas de la calle están aumentando
• Las pisadas y el gasto en las principales calles de ciudades clave de Australia, Japón y Corea del Sur podrían caer en picada debido a una fuerte caída en la llegada de turistas chinos.

China

Ahora dirigimos nuestra atención a China, donde el impacto económico es mayor. Vale la pena volver a ver cómo el antiguo brote de SARS ha afectado su economía, para ver a dónde puede conducir el brote actual.

Durante el brote de SARS, el impacto económico en China fue breve, aunque los sectores minorista, de entretenimiento y turismo fueron muy afectados. Sin embargo, los vientos de cola estructurales, incluida la adhesión de China a la Organización Mundial del Comercio y la urbanización, respaldaron el fuerte repunte de la economía después.

Esta vez, los sectores minoristas, de entretenimiento y turismo también son los que más sufren. Es probable que un repunte sea más leve en medio de una desaceleración estructural y altos niveles de deuda. Es probable que el gasto fiscal y la relajación monetaria amortigüen algunos riesgos a la baja. Hacemos hincapié en que los factores de crecimiento estructural no han cambiado.

En términos de impacto en el sector inmobiliario, es muy probable una fuerte desaceleración en la demanda de los ocupantes y la inversión en todos los sectores, con el comercio minorista y hoteles. Sin embargo, la relajación monetaria podría respaldar la fijación de precios inmobiliarios. También vemos nuevas tendencias en el horizonte. Con la amplia adopción de medidas de cuarentena en el hogar, más y más trabajarán y vivirán “en línea” (por ejemplo, compras, educación, oficina, consulta médica). Además, el despliegue de la red 5G facilitará el crecimiento de la tecnología y puede generar una nueva generación de bienes raíces e impulsar el crecimiento en el sector logístico. También habrá un mayor enfoque en la atención médica y la infraestructura relacionada.

Hong Kong

Durante el SRAS, el PIB del territorio en el segundo trimestre de 2003 se contrajo un 0,6% y la tasa de desempleo aumentó a una década de 8.5% ¹ . Los sectores minoristas, de entretenimiento y turismo fueron los más afectados. El impacto fue severo pero de corta duración. El fuerte rebote posterior fue impulsado por una integración más estrecha con China a través de un acuerdo de libre comercio. Acuerdo de asociación económica más cercana (CEPA), y que permitió la emisión de visas de turista individuales. Durante este tiempo, los volúmenes de transacciones cayeron 10% a 20% durante el 1 Septiembre del 2003, y luego se recuperaron fuertemente.

Ahora, los sectores minoristas, de entretenimiento y turismo son los que más sufrirán en medio del nuevo brote de coronavirus. Sin embargo, es probable que un repunte sea más leve ya que China se encuentra en una desaceleración estructural.

Es probable que veamos una fuerte disminución de la demanda de los ocupantes y la inversión para el comercio minorista discrecional, hoteles, oficinas y residenciales en la ciudad. Dadas las interrupciones comerciales en los últimos ocho meses, los planes de continuidad comercial se están convirtiendo en una alta prioridad para la mayoría de las empresas; La adopción más rápida de la “oficina flexible” probablemente impulse una mayor descentralización.

Australia, Japón y Singapur

En Australia y Japón, el impacto directo del SARS fue relativamente limitado. Según la Organización Mundial de la Salud, se encontraron seis casos en Australia y ninguno en Japón. Aunque el crecimiento del PIB se desaceleró en Australia en el primer semestre de 2003, esto podría atribuirse a un crecimiento mundial más débil y de Asia Pacífico. El crecimiento del PIB en Japón fue relativamente estable a lo largo de 2003.

Esta vez, el impacto del nuevo coronavirus podría ser más notable, sin embargo, dada la creciente importancia de China en la economía regional. En particular, los principales sectores minoristas y hoteleros podrían verse afectados por el fuerte descenso de los visitantes chinos.

En cuanto a Singapur, el impacto de los dos brotes en la cadena de suministro de bienes es claro. El impacto del SARS en Singapur fue más prominente, con 238 casos reportados y 33 muertes1 ³ . El PIB del segundo trimestre de 2003 se contrajo un 0,3% ⁴ seguido de un fuerte repunte, que fue impulsado en gran medida por las inversiones integradas relacionadas con los resorts.

En el mercado inmobiliario, la absorción de oficinas en el segundo trimestre de 2003 en Singapur fue negativa, con un pico de vacantes de alrededor del 12% ⁵ . Sin embargo, es difícil destacar el impacto directo del SARS en la fijación de precios inmobiliarios ya que el mercado había estado en un ciclo descendente desde 2001. Hoy, el impacto potencial en Singapur nuevamente podría ser mayor, especialmente en los sectores minorista y hotelero.

Riesgos de inversión

El valor de las inversiones y cualquier ingreso fluctuará (esto puede ser en parte el resultado de las fluctuaciones del tipo de cambio) y los inversores pueden no recuperar el monto total invertido.

Al invertir en países menos desarrollados, debe estar preparado para aceptar fluctuaciones de valor significativamente grandes.

La inversión en ciertos valores listados en China puede implicar importantes restricciones regulatorias que pueden afectar la liquidez y / o el rendimiento de la inversión.

^{1 Fuente: Oxford Economics, febrero de 2020.}

^{2 Fuente: Real Capital Analytics, febrero de 2020.}

^{3 Fuente: Organización Mundial de la Salud, datos al 16 de febrero de 2020.}

^{4 Fuente: Oxford Economics, febrero de 2020.}

^{5 Fuente: Real Capital Analytics, febrero de 2020.}